1. GİRİŞ: Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kira Sözleşmeleri ve Tarafların Borçları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmesini m. 299’da “kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımlamaktadır. Bu tanım, sözleşmenin temel edimlerini, yani kiraya verenin “kullanıma elverişli bulundurma” borcunu ve kiracının “kira bedelini ödeme” borcunu ortaya koymaktadır.
Kanun koyucu, özellikle sosyal ihtiyaç ve zayıf tarafı koruma ilkesi gereğince, “konut ve çatılı iş yeri kiraları” (TBK m. 339-356) için özel hükümler ihdas etmiştir. Bu hükümler, genel hükümlere kıyasla çoğunlukla kiracı lehine emredici nitelikte olup, sözleşme serbestisini önemli ölçüde kısıtlamaktadır.
1.1. Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları ve Tarafların Borçları
Kira sözleşmesinin temel unsurları çerçevesinde tarafların borçları şu şekilde özetlenebilir:
Kiraya Verenin Temel Borçları:
a) Teslim Borcu (TBK m. 301): Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür. Bu borç, sadece fiili teslimi değil, aynı zamanda kiralananın kullanıma hazır halde bulundurulmasını da kapsamaktadır.
b) Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu (TBK m. 301): Kiraya verenin sorumluluğu teslimle bitmez; sözleşme süresi boyunca kiralananı bu durumda bulundurmakla da yükümlüdür. Bu “devamlı” borç, makalemizin esas konusunu oluşturmaktadır. Kiraya veren, kiralananın hem fiziki hem de hukuki olarak kullanıma elverişli olmasını sağlamakla yükümlüdür. Buna göre kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ve sözleşme süresi boyunca da bu hale uygun bulundurmakla mükelleftir.
c) Ayıptan Sorumluluk (TBK m. 304 vd.): Teslim anında veya sözleşme süresi içinde ortaya çıkan, kiralananın kullanımını engelleyen veya azaltan fiziki ya da hukuki ayıplardan sorumlu olma. Bu sorumluluk, kiraya verenin ayıbı bilip bilmemesinden bağımsız olarak doğmaktadır.
d) Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu (TBK m. 302): Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmadıkça veya kanunda öngörülmedikçe, kiraya veren katlanır.
Kiracının Temel Borçları:
a) Kira Bedelini Ödeme Borcu (TBK m. 313): Kiracının temel ve asli edimidir. Kira bedeli, kararlaştırılan sürelerde ve şekilde ödenmelidir.
b) Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu (TBK m. 316): Kiracının, kiralananı sözleşme amacına uygun, özenli bir şekilde kullanması gerekir. Bu borç, hem kiralananın korunmasını hem de diğer kullanıcıların haklarına saygı gösterilmesini içermektedir.
c) Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu (TBK m. 317): Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve basit bakım giderleri kiracıya aittir.
d) Ayıpları Bildirme Borcu (TBK m. 318): Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır.
1.2. Makalenin Amacı ve Kapsamı
Bu makalede, kiraya verenin “kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma” borcu (TBK m. 301), özellikle çatılı iş yeri kiraları özelinde ve idari bir işlem olan “iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı” bağlamında incelenecektir. Uygulamada sıkça karşılaşılan ve taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açan bu konu, hem doktrinel açıdan hem de Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirilecektir.
2. GELİŞME: İş Yeri Kiralarında Kullanım Amacına Uygunluk ve İşletme Ruhsatı Sorunsalı
2.1. Kiraya Verenin “Kullanıma Elverişli Bulundurma” Borcunun Kapsamı
TBK m. 301’de düzenlenen “kullanıma elverişli bulundurma” borcu, kiralananın sadece fiziki (maddi) olarak elverişliliğini değil, aynı zamanda hukuki olarak da kararlaştırılan amaca uygunluğunu kapsar. Bu borç, kiraya verenin temel ve sürekli yükümlülüklerinden birini oluşturmaktadır.
2.1.1. Fiziki Elverişlilik
Kiralananın fiziken (örneğin, ısıtma sistemi, su tesisatı, elektrik altyapısı, yangın güvenlik sistemleri bakımından) kusursuz olması, kullanıma elverişliliğin ilk şartıdır. Ancak fiziki elverişlilik tek başına yeterli değildir.
2.1.2. Hukuki Elverişlilik
Kiralananın hukuki bir engel (örneğin, imar durumunun elverişsizliği, iskân ruhsatının olmaması, kamu mülkiyetine terkin edilmiş olması, tapu kaydında kısıtlama bulunması) nedeniyle kullanılamaması halinde, kiraya verenin sorumluluğu ortadan kalkmaz. Aksine, bu durum kiraya verenin borcunu ihlal ettiğini gösterir.
Uygulamada işyeri kiraları bakımından en sık rastlanan uyuşmazlıkların başında, kiralananın iskan ruhsatı olmaksızın kiracıya teslim edilmesi gelmektedir. Bu konuya ilişkin olarak Yargıtay çeşitli kararlarında[1] [2], bir binanın iskân ruhsatının bulunmasının asıl olduğuna, bu sebeple kira sözleşmesi akdedilirken iskanın bulunmadığını kiraya verenin kiracıya bildirmekle mükellef olduğuna, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğuna, kiracının iskân alınıp alınmadığını araştırma yükümlülüğü bulunmadığına, kiralananın kiracıya iskânsız şekilde teslim edilmesi ve kiracının bu durumu bildiği ispat edilemediği taktirde kiralananın kullanılmaya elverişli kabul edilemeyeceğine, bu halde iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı alamayan kiracı tarafından sözleşmenin feshinin haklı olacağına hükmetmektedir.
Bu noktada “ayıp” kavramının açıklanması gerekmektedir. Kiralananın kullanım amacını ciddi şekilde engelleyen veya ortadan kaldıran hukuki eksiklikler, “hukuki ayıp” (Rechtsmangel) olarak nitelendirilir. İş yeri kiralarında, kiralananın sözleşmede belirtilen ticari faaliyet (örneğin, “restoran”, “ofis”, “imalathane”, “güzellik salonu”) için gerekli idari izinlerin alınmasına engel bir durumunun bulunması, tipik bir hukuki ayıp halidir.
2.2. İş Yeri Çalıştırma Ruhsatı Alınamamasında Sorumluluğun Tespiti
Çatılı iş yeri kiralarında en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan bir diğeri ise kiracının belediye ve ilgili idarelere başvurduğunda, kiralanan taşınmazın kendi (kiracının) kusurundan kaynaklanmayan, doğrudan taşınmazın statüsünden (iskân, imar planı, yangın merdiveni, tavan yüksekliği, havalandırma sistemi vb.) kaynaklanan sebeplerle iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı alamamasıdır.
Bu durumda sorumluluğun kime ait olacağı, öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ve bu hükümlerin yokluğunda yasal düzenlemeler çerçevesinde çözümlenmelidir.
2.2.1. Kira Sözleşmesinde Hüküm Bulunması İhtimali
Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi (sınırlı da olsa) gereğince, ruhsat alma yükümlülüğünün kime ait olacağını kararlaştırabilirler.
a) Açıkça Sorumluluğun Kiracıya Yüklenmesi:
Sözleşmeye “Kiracı, iş yeri çalıştırma ruhsatı almak için gerekli tüm başvuruları yapacak olup, ruhsatın alınamamasından kiraya veren sorumlu değildir” şeklinde bir hüküm konulabilir.
Ancak Yargıtay, bu tür genel ve soyut feragat beyanlarına itibar etmemektedir. Doktrin ve Yargıtay’ın genel kabulü, kiracının sorumluluğunun ancak kendi şahsından veya işletme biçiminden (personel, hijyen, gıda sertifikaları, işletme belgesi vb.) kaynaklanan eksikliklerle sınırlı olduğudur.
Eğer ruhsat, binanın kendisinden (iskân, imar, mimari proje, yapı kullanma izni) kaynaklanan bir nedenle alınamıyorsa, kiracının bu sorumluluğu üstlendiğine dair hüküm, TBK m. 301’in emredici niteliğine aykırı bulunarak geçersiz sayılabilmektedir. Bu yaklaşım, özellikle çatılı iş yeri kiralarına ilişkin TBK m. 339 vd. hükümlerinin emredici karakteri göz önüne alındığında daha da güçlenmektedir.
Nitekim Yargıtay bir kararında, kiraya arz edilen bir yapının yasal mevzuata uygun bir şekilde inşa edildiğinin kabulünün asıl olduğu, mimari projeye aykırı olarak inşa edilen bir yapının kiralanması halinde bu ayıbın kiraya veren tarafından kiracıya bildirilmesi gerektiğini, bu yükümlülüğün ihlali nedeniyle kiracının iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı alamaması halinde kiracının sözleşmeyi feshinin haklı olacağına hükmetmiştir.[3]
Bununla birlikte doktrinde, Türkiye’de konutların pek çoğunda iskân ruhsatının bulunmadığı, ancak bu hususun söz konusu konutlardan yararlanılmasına bir engel teşkil etmediği, bu nedenle kiracının kullanımını etkileyen bir yıkım kararı gibi bir durum söz konusu olmadıkça, iskân ruhsatının alınmamasının tek başına ayıp olarak görülmemesi gerektiği de savunulmaktadır.[4]
b) Kiraya Verenin Açık Taahhüdü:S
Sözleşmede “Kiralanan taşınmaz, … (örneğin: kafe, restoran, pastane) olarak kullanılmaya elverişlidir, her türlü ruhsat alımına uygundur” veya “Kiraya veren, kiralanan taşınmazın belirtilen amaç için gerekli tüm idari izinlerin alınmasına elverişli olduğunu taahhüt eder” şeklinde bir taahhüt varsa, kiraya verenin sorumluluğu tartışmasızdır.
Bu durumda, ruhsatın alınamaması doğrudan kiraya verenin sözleşmesel taahhüdünün ihlali anlamına gelir ve kiracının tüm yasal hakları doğar.
2.2.2. Kira Sözleşmesinde Hüküm Bulunmaması İhtimali
Uygulamada en sık karşılaşılan durum budur. Sözleşmede ruhsat sorumluluğuna dair bir hüküm yoksa, TBK m. 301’deki yasal karine devreye girer.
Sözleşmede kullanım amacı (örneğin, “pastane”, “tekstil atölyesi”, “güzellik salonu”, “özel eğitim kurumu”) belirlenmişse, kiraya veren bu amaca uygun, yani o ruhsatın alınmasına hukuken ve fiziken elverişli bir taşınmazı teslim etmeyi zımnen taahhüt etmiş sayılır. Doktrindeki ve yerleşik Yargıtay içtihatlarındaki baskın görüş budur.
Bununla birlikte, kiracının tacir olduğu işyeri kiralarında kiracının 6102 sayılı TTK’nın 18/2. Maddesi uyarınca basiretli bir tacir gibi hareket etmesi gerektiği ilkesi unutulmamalıdır. Zira tacir, kanunun kendisine yüklediği objektif özen yükümlülüğü gereği, borçlarını ifa ederken ve haklarını kullanırken bazı hususları bilmediğini ileri süremeyeceği gibi gerekli özeni gösterseydi farkına varabileceği konularda sorumlu olmadığını ileri süremeyecektir.
Özellikle kira sözleşmesinde kiraya verenin açıkça tekeffülünün bulunmadığı hallerde kiracı tacirin kiralananda açılacak iş yerinin niteliği gereği iş yeri ruhsatı alınması için gereken özel koşulların, tacir olan kiracı tarafından kira sözleşmesi akdedilmeden önce araştırılması gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen bir kararda, tacir olan kiracının Sağlık Bakanlığınca Muayenehane Yönetmeliği uyarınca ruhsat verilmemesi nedeniyle kira sözleşmesini feshinin haklı olup olmadığı tartışılmıştır. Hukuk Genel Kurulu, muayenehane olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazın kiralanmasından önce muayenehane açmak için aranan özel koşullar konusunda kiracının yeterince araştırma yapabilmesi ve konuyu denetleyebilmesi için imkân tanındığı, kiracının kiralananı emlakçı vasıtasıyla gezip gördükten 1 ay sonra kiraladığı, kiracının inşaat ve eklemeleri tamamlayarak henüz ruhsat almadan faaliyete de başladığı bu sebeple de basiretli davranma ilkesi çerçevesinde hareket etmediği gerekçesiyle kiracının feshinin haklı bir fesih olarak değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. [5]
Yargıtay İçtihatlarının Genel Yaklaşımı:
Yargıtay kararlarına göre, ruhsatın alınamaması kiracının şahsından, işletme tarzından veya sağlaması gereken kişisel evraklardan değil de doğrudan doğruya kiralananın:
- İmar durumuna aykırılığı,
- İskan ruhsatının bulunmaması,
- Mimari projesine aykırılıklar (örneğin, ortak alana tecavüz, sığınak sorunu, kat irtifakı problemi),
- Yangın yönetmeliği gibi teknik şartlara uygun olmaması,
- Tavan yüksekliği, havalandırma, acil çıkış gibi yapısal özelliklerinin yetersizliği,
gibi binanın yapısal özelliklerinden kaynaklanıyorsa, ortada kiraya verenin sorumlu olduğu “hukuki ayıp” vardır.
Kiraya veren, TBK m. 301 uyarınca, kiralananın bu vasıflarını (ruhsat alınabilirliğini) sözleşme süresince garanti etmekle yükümlüdür. Bu durumun aksini bilmediğini veya bilebilecek durumda olmadığını (ayıbı gizlemediğini) iddia etmesi, kural olarak onu sorumluluktan kurtarmaz. Zira TBK m. 306’ya göre, kiraya veren ayıptan, ayıbı bilmese veya bilmek zorunda olmasa bile sorumludur.
Hal böyle olmakla birlikte kiracının tacir olduğu ve kiraya verenin sözleşmede açıkça ruhsat alınmasını tekeffül etmediği iş yeri kiralarında, basiretli bir tacir olarak hareket etmekle yükümlü kiracının iş yerinin niteliği gereği iş yeri ruhsatı alınması için gereken özel koşulları önceden araştırmakla yükümlü olduğu kabul edilmelidir.
2.3. Hukuki Ayıp Halinde Kiracının Hakları
Kiralanan iş yerinin, yapısal veya hukuki statüsü nedeniyle ruhsat alımına elverişsiz olduğunun anlaşılması halinde, kiracı TBK m. 305 ve devamı maddelerindeki ayıptan sorumluluk hükümlerine başvurabilir:
2.3.1. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı (TBK m. 305)
Kiracı, kiraya verenden bu hukuki ayıbın (örneğin, iskân alınması, projedeki aykırılığın düzeltilmesi, gerekli yapısal değişikliklerin yapılması) giderilmesi için uygun bir süre talep edebilir.
Ancak çoğu zaman bu, kiraya verenin tek başına veya kısa sürede yapabileceği bir işlem değildir. İmar durumu değişikliği, iskân ruhsatı alınması veya yapısal değişiklikler uzun zaman alabilir ve önemli maliyetler gerektirebilir. Bu nedenle, pratikte bu hak genellikle etkili bir çözüm sağlamamaktadır.
2.3.2. Kira Bedelinde İndirim (TBK m. 307)
Kiracı, kiralananı kullanamadığı veya amacına uygun kullanamadığı (örneğin, restoran olarak değil de sadece depo olarak kullanabildiği) oranda kira bedelinden indirim yapılmasını talep edebilir.
İndirim oranı, kiralananın kullanım değerindeki azalmaya göre belirlenir. Eğer kiralanan hiç kullanılamıyorsa, kira bedelinin tamamının iadesi söz konusu olabilir. Kısmi kullanım mümkünse, orantılı bir indirim yapılır.
2.3.3. Tazminat Talebi (TBK m. 308)
Kiracı, ayıbın giderilmemesi veya sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı zararları (örneğin, yaptığı tadilat masrafları, taşınma giderleri, dekorasyon giderleri, yoksun kalınan kâr, iş kurma maliyetleri) kiraya verenin kusuru varsa (ki genellikle vardır) talep edebilir.
Tazminat talebi için kiraya verenin kusurlu olması gerekmektedir. Ancak, kiralananı kullanıma elverişli teslim etmeme veya bu durumu korumama halinde, kiraya verenin kusuru karine olarak kabul edilmektedir.
Tazminat Kapsamına Girebilecek Kalemler:
- Sözleşme öncesi yapılan masraflar (keşif, ekspertiz, noter masrafları),
- Taşınmaz için yapılan tadilat ve dekorasyon giderleri,
- Demirbaş ve ekipman alım masrafları,
- Taşınma ve nakliye giderleri,
- Alternatif yer arama ve kiralama masrafları,
- İşletmenin açılamaması nedeniyle yoksun kalınan kâr (ispat edilebilirse),
- Manevi tazminat (istisnai hallerde).
2.3.4. Sözleşmenin Feshi (TBK m. 305/2)
En önemli ve en sık kullanılan hak budur. Eğer ayıp “önemli” nitelikteyse, kiracı sözleşmeyi derhal ve haklı nedenle feshedebilir.
İşletme ruhsatının alınamaması, kiralananın sözleşmedeki kullanım amacını tamamen ortadan kaldırdığından, bu durum Yargıtay tarafından “önemli ayıp” ve “derhal fesih” sebebi olarak kabul edilmektedir.
Fesih Prosedürü:
Kiracı, ruhsat alamayacağını öğrendiği anda, kiraya verene noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla ihtar çekerek durumu bildirir ve sözleşmeyi feshettiğini beyan edebilir. Bu durumda kiracıdan, sözleşmeyi süresinden önce feshettiği gerekçesiyle cezai şart veya tazminat talep edilemez.
Fesih hakkının kullanılması için:
- Ayıbın “önemli” nitelikte olması (ruhsat alınamaması bu kapsamdadır),
- Kiracının ayıptan haberdar olur olmaz makul sürede fesih iradesini bildirmesi,
- Fesih bildiriminin kiraya verene ulaşması,
gerekmektedir.
2.4. İspat Yükü ve Deliller
Uygulamada, ruhsat alınamamasının nedeninin tespiti ve ispat yükünün dağılımı önem taşımaktadır.
2.4.1. Kiracının İspat Yükü
Kiracı, ruhsat başvurusunda bulunduğunu ve ruhsatın alınamadığını ispat etmelidir. Bu amaçla:
- Belediyeye veya ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi,
- İdareden alınan ret yazısı veya olumsuz görüş,
- Ekspertiz raporu,
- Teknik inceleme raporları,
gibi belgeler kullanılabilir.
2.4.2. Kiraya Verenin İspat Yükü
Kiraya veren, ruhsatın alınamamasının kiracının şahsından veya işletme tarzından kaynaklandığını veya ayıbın kira sözleşmesi henüz imzalanmadan kiracıya bildirildiğini iddia ediyorsa, bunu ispat etmek zorundadır. Aksi halde, ayıbın taşınmazın kendisinden kaynaklandığı kabul edilir.
3. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
3.1. Genel Değerlendirme
Kira sözleşmeleri, özellikle çatılı iş yeri kiraları, taraflar arasında ciddi ve maliyetli uyuşmazlıklara gebedir. Bu uyuşmazlıkların başında, kiralanan yerin sözleşmede belirtilen ticari faaliyet için zorunlu olan idari izinlere (iş yeri çalıştırma ruhsatı) elverişli olmaması gelmektedir.
Kiraya verenin yasal (TBK m. 301) ve asli borcu, kiralananı sadece fiziken değil, hukuken de (idari izinler yönünden) kullanıma elverişli olarak teslim etmek ve sözleşme boyunca bu elverişliliği korumaktır. Sözleşmede aksi açıkça kararlaştırılmamışsa, binanın yapısal, imar veya iskân durumu nedeniyle ruhsat alınamaması, kiraya verenin sorumluluğunda olan bir “hukuki ayıp” teşkil eder.
3.2. Uyuşmazlıkların Önlenmesi İçin Öneriler
Bu tür hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi amacıyla, özellikle yüksek yatırım maliyeti gerektiren (restoran, kafe, imalathane, özel okul, güzellik salonu, spor salonu vb.) iş yeri kiralamalarında, tarafların hak ve yükümlülüklerinin kira sözleşmesinde açık, detaylı ve tereddütsüz şekilde belirlenmesi hayati önem taşımaktadır.
3.2.1. Sözleşme Müzakeresi Aşamasında Netleştirilmesi Gereken Hususlar
Sözleşme müzakeresi aşamasında şu sorular netleştirilmelidir:
a) Kullanım Amacının Belirlenmesi:
Kiralanacak yerin “kullanım amacı” nedir? (Sadece “iş yeri” değil, “güzellik salonu”, “lokanta”, “pastane”, “tekstil atölyesi” gibi spesifik olarak belirtilmelidir.)
b) Ruhsat Elverişliliği Taahhüdü:
Kiraya veren, taşınmazın bu amaç için gerekli idari izinleri almaya hukuken ve fiziken elverişli olduğunu taahhüt etmekte midir? Bu taahhüt sözleşmede açıkça yer almalıdır.
c) Ruhsat Başvuru Prosedürü:
- Ruhsat başvurusu kim tarafından, ne zaman yapılacaktır?
- Başvuru için gerekli belgeler kimler tarafından temin edilecektir?
- Başvuru süreci nasıl takip edilecektir?
d) Maliyet Dağılımı:
- Başvuru ve ruhsat harçları kime ait olacaktır?
- Ruhsat alınması için gerekli yapısal değişiklikler (varsa) kimin sorumluluğundadır?
- Bu değişikliklerin maliyeti kim tarafından karşılanacaktır?
e) Ruhsat Alınamaması Halinde Sözleşmenin Akıbeti:
Ruhsatın kiracıdan kaynaklanmayan (binanın statüsünden kaynaklanan) sebeplerle alınamaması halinde sözleşmenin akıbeti ne olacaktır?
- Derhal fesih hakkı var mıdır?
- Cezai şart uygulanacak mıdır?
- Yapılan masraflar iade edilecek midir?
- Tazminat talep edilebilecek midir?
3.2.2. Due Diligence (Durum Tespiti) Süreci
Tarafların bu hususları bir “due diligence” (durum tespiti) raporuyla desteklemesi önemlidir:
a) Belediyeden Ön Bilgi Alınması:
- İmar durumu belgesi,
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan),
- Planlanan faaliyet için ruhsat alınabilirliğine ilişkin ön görüş,
- Taşınmazın mevcut durumunun ilgili yönetmeliklere uygunluğu.
b) Teknik İnceleme:
- Mimari projenin mevcut durumla uyumluluğu,
- Yangın güvenlik sistemlerinin yeterliliği,
- Havalandırma, aydınlatma, tavan yüksekliği gibi teknik özelliklerin kontrolü,
- Engelli erişimi ve diğer yasal gerekliliklerin kontrolü.
c) Hukuki İnceleme:
- Tapu kaydının incelenmesi,
- Taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların tespiti,
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumunun kontrolü,
- Ortak alan kullanımına ilişkin kısıtlamaların belirlenmesi.
3.3. Sonuç
İş yeri kiralamalarında ruhsat sorunu, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından ciddi hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurabilmektedir. Tarafların, sözleşme öncesi gerekli özeni göstermeleri, detaylı bir durum tespiti yapmaları ve sözleşmeye net hükümler koymaları, ileride doğabilecek fesih, tazminat ve kira bedeli iadesi davalarının önüne geçilmesinde en etkili hukuki yöntem olacaktır.
Kiraya verenler, kiralayacakları taşınmazın planlanan kullanım amacı için gerekli tüm idari izinlere elverişli olup olmadığını önceden kontrol etmeli ve gerekirse uzman görüşü almalıdır. Kiracılar ise, sözleşme imzalamadan önce belediye ve ilgili idarelerden ön bilgi almalı, taşınmazın teknik özelliklerini incelemeli ve sözleşmeye koruyucu hükümler koydurmalıdır.
Sonuç olarak, iş yeri kiralarında “kullanıma elverişli bulundurma” borcu, sadece fiziki bir yükümlülük değil, aynı zamanda hukuki bir garantidir. Bu garantinin kapsamının ve sınırlarının sözleşmede açıkça belirlenmesi, tarafların hukuki güvenliğini sağlayacak ve olası uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.03.2013 tarihli ve 2012/11089 E., 2013/4690 K. sayılı kararı
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.06.2013 tarihli ve 2013/10119 E., 2013/10183 K. sayılı kararı
[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.12.2014 tarihli ve 2014/11384 E., 2014/14671 K. sayılı kararı
[4] İnceoğlu, M. M. (2014). Kira Hukuku (2 Cilt). On İki Levha Yayıncılık
[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.09.2022 tarihli ve 2022/404 E., 2022/1155 K. sayılı kararı
