Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu (“Yargıtay İBBGK”) 16 Mayıs 2025 tarihli ve 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı kararı ile (“Karar”), arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenilmesi ve iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunmasına yönelik içtihadı birleştirdi.  Karar, 18 Temmuz 2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.

Karar ile Yargıtay’ın farklı Daire kararları arasındaki uygulama birliğinin sağlanması amaçlanmış ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi halinde üçüncü kişilerin durumu netleştirilmiştir. Kararda hem arsa sahipleri hem de yükleniciyle işlem yapan alıcılar bakımından tapu siciline güvenin korunması gerekliliği ile bu güvenin mutlak olmadığı, iyi niyet araştırmasının yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay İBBGK Karar’da, yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan devirlerde, sözleşmenin geçersizliği ileri sürülerek üçüncü kişilerin haklarının ortadan kaldırılamayacağını, ancak üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığının somut olayın özelliklerine göre araştırılması gerektiğini ifade etmiştir.

Karar uyarınca, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerektiği, bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispat edilmesi halinde vazgeçilebileceği belirtilmiştir. Ayrıca üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasının arsa sahibince tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle bertaraf edilebileceği ifade edilmiştir.

Nihayetinde, üçüncü kişilerin tapu kayıtlarına güvenerek ve iyiniyetli olarak iktisap ettikleri aynı haklar korunacaktır. Aksi durumda, yani kötü niyetin varlığı halinde, taşınmazların eski malik olan arsa sahibine dönebileceği kabul edilmiştir.

Karar’ın tam metnine bu linkten ulaşabilirsiniz. 

 

Paylaş:

Linkedin'de paylaş Twitter'da paylaş Facebook'ta Paylaş E-postada paylaş Pay